Продолжение статьи – аренда жилья в США. Наш эксперт – Евгений Борочин, президент компании Boston Real Property.

– Сколько стоит арендовать квартиру в Бостоне?

– Все зависит от расположения. В центре города, где под боком все магазины, транспортные развязки, центры развлечений, кафе, рестораны и пр., это будут одни цены. А чем дальше от центра, тем обойдется дешевле, но разница будет не очень существенная. Допустим, в центре Бостона квартира в хорошем состоянии обойдется порядка 2,500 – 3,000 долларов в месяц.

При этом стоит учитывать нюансы: часто в арендную плату включаются холодная, горячая вода и отопление, а вот за электричество практически всегда надо платить дополнительно.

Cогласно закону вода в стоимость аренды не включается в том случае, если одной семьей арендуется отдельный дом с одним водяным счетчиком. Тогда арендодатель может потребовать дополнительно оплачивать воду.

– Что происходит в случае, если арендные платежи вовремя не вносятся?

– Если хозяин вовремя не получил очередную арендную плату, то уже на следующий день просрочки он имеет право написать письмо арендатору, с требованием, чтобы тот или внес арендную плату (чем скорее, тем лучшее), либо в течение 14 дней покинул данную жилплощадь. Это специальная форма, с помощью которой начинается официальный процесс выселения. Но, как правило, все решается путем переговоров.

Существует такое понятие как «late fee» – неустойка, которая взимается, если просрочка по оплате равняется более 30 дням. Сумма данного штрафа оговаривается изначально в lease agreement. Исходя из нашей практики, она может составлять от 25 долларов в месяц.

Само выселение злостного неплательщика (процесс выселения носит название eviction) происходит только через суд. Он может занять до полгода. Юридический процесс чреват последствиями для неплательщика в дальнейшем – во всех анкетах ему придется указывать, что у него имеется судимость. А это может потом помешать снять квартиру, получить кредит и так далее.

– А как происходит выезд арендатора из нанимаемого жилья по окончании срока аренды?

 -Когда человек еще только вселяется, и это требование закона, обязательно владелец и он сам осуществляют walk through inspection – все вместе проходят по квартире или дому, проверяют работоспособность бытовой техники, сантехники, отопительной системы, смотрят, не отваливаются ли где ручки и т.д. Если находятся неполадки, то landlord должен их устранить в течение 30 дней.

Если же в доме или квартире сломано жизненно необходимое оборудование (например, в квартире не действует унитаз, и он единственный), то оно должно быть отремонтировано срочно, в течение одного дня. Если этого не происходит, то landlord обязан обеспечить арендатора другим жильем (часто это бывает гостиница) на время ремонта.

Врезка. До 1978 в США часто использовали для краску с добавлением свинца. И были зафиксированы случаи отравления ею из-за попадания в организм. В итоге это вылилось в то, что если в семье имеется ребенок до 6 лет, и эта семья желает снять жилье, то хозяин обязан обеспечить перекрашивание в течение короткого времени.

Подобная инспекция осуществляется и когда арендатор выезжает. Обычно вначале он вывозит все свои личные вещи, и уже на завершающей стадии приходит, чтобы пройти инспектирование и отдать ключи. Если находятся какие-то поломки, то арендатор (tenant) может осуществить ремонт за свой счет самостоятельно. Тогда после этого снова проводится подобная инспекция.

Либо на выручку приходит security deposit: ремонт проводится за счет этих средств, а остатки возвращаются арендатору. В первом случае security deposit возвращается в полном объеме, вместе с теми процентами, которые были начислены, пока он находился на счете в банке. И происходит это не позднее, чем через 30 дней после окончания срока действия lease agreement. Кстати, даже если из security deposit вычитается некая сумма на ремонт, то начисленный банком процент на всю сумму возвращается в полном объеме.

– На какой срок обычно снимается жилье в США?

– Как правило, на год и больше. Если вы захотите снять ту же квартиру на 6 месяцев, то это будет стоить дороже.

– Как оплачиваются услуги агента, помогающего снять жилье?

– Если речь идет о тех местах, где много желающих снять жилье, то услуги агента оплачивает tenant, арендатор. В этом случае ему приходится вносить плату за 4 месяца – первый и последний месяцы аренды, security deposit и комиссионные агента.

Там же, где недвижимость не очень востребована в плане аренды, комиссионные агента оплачивает landlord, владелец жилья. И при этом владелец желает, естественно, сдать жилье как можно на более долгий срок, чтобы окупить понесенные затраты.

Размер комиссионных составляет одну месячную оплату аренды, они расходятся поровну: половина достается агенту арендатора, половина – агенты арендодателя.

Беседовала Наталья Чернышева

Продолжение статьи – аренда жилья в США. Наш эксперт – Евгений Борочин, президент компании Boston Real Property.

– У нас часто возникают конфликты из-за того, что арендаторы заводят домашних животных, а хозяева жилья по понятным причинам против этого. А как обстоят дела в США?

– Как правило, наличие домашних животных подразумевает увеличение арендной платы. Ведь, как правило, на животных дополнительно тратится вода и другие ресурсы. Кроме того, животные часто портят имущество. Поэтому, например, наличие кошки может означать увеличение аренды примерно на 50 долларов в месяц, собака обойдется дороже. Размер оплаты во многом зависит от хозяина недвижимости. Но рынок сейчас таков, что нередко арендодатели отказываются брать жильцов даже с кошками.

– Но ведь можно арендовать дом, а потом завести того же хомячка и никому об этом не сказать.

– Это уже будет нарушением договора (такие моменты в нем прописываются) и может привести к выселению. Такие моменты должны обязательно согласовываться с хозяевами, тем более, если это не частный дом, а кондоминиум, то есть ассоциация (condo association), у которой могут быть правила, просто-напросто запрещающие содержание животных. И тогда, даже если хозяин будет не против, животных заводить будет нельзя.

Стоит упомянуть, что в condo association зачастую действуют правила, которые разрешают содержать домашних животных в квартирах, но при этом имеется список запрещенных животных – тех же собак бойцовских пород, к примеру. И часто в такие списки входят экзотические животные – змеи, крокодилы и пр.

Ну а что касается того, что про хомячка никто не узнает, то, во-первых, хозяин может прийти с проверкой (об этом он должен уведомить за 24-48 часов). К тому же не стоит забывать об особенностях американского менталитета: американцы не хитрят и не мудрят, они говорят так, как есть на самом деле в большинстве своем. Поэтому если надо спросить у хозяина разрешение на то, чтобы завести хомячка, они его спросят. И, если им откажут, они не будут этого делать.

У нас в практике был такой случай, когда у одних наших клиентов, желающих арендовать жилье, были канарейки, и им пришлось заполнять на них требуемые документы. Это было смешно (какого цвета, как зовут), но зато соответствовало букве закона – в результате появилось разрешение хозяина на то, чтобы они держали этих канареек.

– А как найти риэлтора, который занимается арендой жилья?

– В США арендой жилья для приезжих, как правило, занимаются так называемые relocation agencies. Найти их можно по-разному. Допустим, по Интернету, или через своих знакомых. Но проще все же действовать через знакомых. Как правило, наши соотечественники предпочитают работать с русскоязычными риэлторами.

Учебное заведение или нанимающая вас на работу компания также могут порекомендовать агенства, обеспечивая своих студентов и сотрудников жильем.В наше агентство часто обращаются россияне, у которых дети учатся в США с просьбой подобрать им жилье. При этом кто-то предпочитает не арендовать жилье, а купить его на время обучения ребенка в колледже (на четыре года). И это является выгодным вложением капитала, ведь стоимость недвижимости за это время вырастает, и потом это жилье можно продать за большую стоимость и таким образом окупить еще и обучение, или, по крайней мере, какую-то его часть.

– Жилье в США сдается с мебелью или без?

– Чаще всего без мебели. Обычно имеется только кухня с холодильником, плитой, микроволновкой, раковиной, шкафчиками, разделочным столом. Бывают и меблированные квартиры. Но это скорее исключение для местного рынка.

– Кому принадлежит жилье, сдаваемое в аренду: это государственное жилье или частное?

– В основном частное. Государственного жилья практически нет. При учебных заведениях имеются свои общежития, проживание в которых весьма недешево, но нередко проживание на кампусах является обязательным. Обойдется оно где-то от 1 000 долларов за койку. При этом в комнатах проживает несколько человек. Туда надо завозить свой холодильник, свои вещи, а на период летних каникул все необходимо будет вывезти: на лето комнаты должны быть пустыми. И поэтому те, кто живет в общежитии при учебном заведении все время обучения въезжают и выезжают. Mногие студенты стараются найти более дешевые и комфортные варианты проживания.

Продолжение следует…